Ai găsit apartamentul perfect. Prețul e corect, zona e bună, proprietarul pare de treabă și te presează politicos să semnezi contractul cât mai repede. Totul arată în regulă. Dar ce faci dacă persoana care îți arată apartamentul nu este, de fapt, proprietarul?
Înșelătoriile imobiliare la închiriere au devenit o problemă din ce în ce mai vizibilă în orașele mari din România. Schema este simplă: cineva închiriază un apartament pe termen scurt, apoi îl subînchiriază mai multor persoane simultan, încasând garanții și chirii în avans. Până când victimele realizează ce s-a întâmplat, escrocul a dispărut cu banii.
Există însă un instrument simplu și legal prin care poți verifica dacă cel care se prezintă drept proprietar chiar deține imobilul: extrasul de carte funciară. În acest articol vei afla ce informații relevante conține, cum îl obții și de ce obținerea extrasului de carte funciară ar trebui să fie un pas obligatoriu înainte de a semna orice contract de închiriere.
De ce ar trebui să verifici cartea funciară înainte să semnezi un contract de închiriere
Contractul de închiriere, conform Codului Civil, se încheie între proprietarul imobilului și chiriaș. Dacă persoana care semnează contractul în calitate de proprietar nu este înscrisă în cartea funciară, contractul tău poate fi contestat, iar tu riști să pierzi atât garanția, cât și chiria plătită în avans.
Dar riscul unui proprietar fals nu este singurul pe care îl poți identifica. Cartea funciară îți arată și dacă imobilul are sarcini – ipoteci bancare, popriri sau alte obligații care ar putea afecta dreptul tău de folosință. Un apartament cu o ipotecă semnificativă poate ajunge la executare silită, iar în calitate de chiriaș te poți trezi că trebuie să eliberezi locuința în termen scurt.
De asemenea, în cartea funciară apar eventualele litigii în curs sau interdicțiile de înstrăinare. Chiar dacă o interdicție de înstrăinare nu te afectează direct în calitate de chiriaș, ea semnalează o situație juridică complicată a proprietarului – și implicit un risc pentru stabilitatea locuinței pe care vrei să o închiriezi pe termen lung.
Ce informații din extrasul CF sunt relevante pentru un viitor chiriaș
Extrasul de carte funciară este structurat în trei părți, iar fiecare conține date utile pentru tine ca potențial chiriaș.
Partea I descrie imobilul: adresa, suprafața, numărul de carte funciară. Verifică dacă adresa din extras corespunde cu adresa apartamentului pe care vrei să îl închiriezi. Există mai multe cazuri decât ai crede în care „proprietarul” prezintă acte pentru un alt imobil.
Partea a II-a conține informațiile despre proprietar: numele complet al proprietarului. Aici faci verificarea esențială – compari numele din extras cu actul de identitate al persoanei care se prezintă drept proprietar. Dacă numele nu corespunde, acesta este un semnal de alarmă clar.
Partea a III-a este cea care listează sarcinile: ipoteci, privilegii, popriri, interdicții de înstrăinare, notări ale unor litigii. Dacă vezi mai multe ipoteci sau o notare de executare silită, ia în considerare riscul de a fi nevoit să cauți altă locuință în viitorul apropiat.
Cum obții extrasul de carte funciară pentru un apartament pe care vrei să îl închiriezi
Un aspect esențial pe care mulți nu îl știu: extrasul de carte funciară este un document public. Nu trebuie să demonstrezi nicio legătură cu imobilul respectiv. Oricine poate solicita un extras CF pentru orice proprietate din România. Acest lucru face verificarea accesibilă pentru orice potențial chiriaș.
Dacă ai numărul de carte funciară al imobilului – pe care îl poți cere proprietarului sau îl poți găsi pe contractele de utilități afișate în apartament – poți solicita direct un extras de carte funciară online. Documentul ajunge în format digital în 24 de ore.
Dacă nu ai numărul de carte funciară și știi doar adresa apartamentului, există un pas preliminar: serviciul de identificare a imobilului după adresă. Prin acest serviciu, OCPI identifică numărul de carte funciară asociat adresei, iar apoi poți solicita extrasul CF propriu-zis.
Întregul proces se poate face online, fără deplasare la OCPI sau alte ghișee. Nu ai nevoie de procură, de acte de proprietate sau de aprobarea proprietarului.
Verificarea proprietarului la OCPI versus verificarea online: ce s-a schimbat
Până nu demult, dacă voiai să verifici cine e proprietarul unui apartament, aveai de parcurs un traseu birocratic complet. Trebuia să te deplasezi la sediul OCPI din județul unde se află imobilul, să completezi o cerere tip, să plătești taxa la casierie și să aștepți câteva zile lucrătoare pentru eliberarea extrasului. Dacă apartamentul era în alt oraș decât cel în care locuiești, lucrurile se complicau și mai mult.
Programul OCPI era limitat la orele de dimineață, cozile puteau fi lungi, iar dacă greșeai ceva în cerere, trebuia să revii. Pentru un chiriaș care voia doar să facă o verificare rapidă înainte de a semna un contract, efortul era disproporționat față de rezultat. Consecința practică: aproape nimeni nu făcea această verificare.
Astăzi, același document se poate obține online. Completezi datele imobilului, trimiți cererea și primești extrasul CF în format electronic. Termenul standard este de 24 de ore, dar există și opțiunea de eliberare urgentă în aproximativ 30 de minute. Faptul că procesul este simplu și rapid elimină principalul obstacol care îi descuraja pe chiriași să facă această verificare.
Cristian evită o înșelătorie verificând extrasul CF înainte de semnarea contractului
Cristian, inginer de 28 de ani din Timișoara, caută un apartament cu două camere în zona Complexul Studențesc. Găsește un anunț pe o platformă de închirieri: apartament renovat, mobilat complet, la un preț sub media zonei. Proprietarul, care se prezintă drept Andrei, este disponibil și organizează vizionarea rapid.
La vizionare, totul arată bine. Andrei are cheia, știe detalii despre bloc și vecini, și propune semnarea contractului în aceeași săptămână. Cere o garanție de două chirii și prima lună în avans – în total, câteva mii de lei. Cristian e tentat să semneze imediat, dar decide să facă o verificare.
Solicită un extras de carte funciară pentru apartament, folosind numărul de carte funciară pe care l-a notat de pe contorul de gaz din bucătărie. În 24 de ore primește documentul. Surpriza: proprietarul înscris în cartea funciară este o femeie – Maria Ionescu – nu Andrei, persoana care i-a arătat apartamentul.
Cristian îl contactează pe Andrei și îi cere explicații. Acesta devine evasiv, spune că „apartamentul e al mamei” dar nu poate prezenta o procură sau o împuternicire. Cristian renunță. Câteva săptămâni mai târziu, descoperă pe un grup local că alte trei persoane au plătit garanții și avansuri aceluiași Andrei pentru același apartament. Verificarea de câteva zeci de lei l-a scutit pe Cristian de o pierdere de câteva mii de lei și de o situație extrem de neplăcută.
Diana descoperă ipoteca proprietarului și negociază condiții mai bune în contractul de închiriere
Diana, contabilă de 34 de ani din Cluj-Napoca, vrea să închirieze un apartament cu trei camere în Mănăștur pentru ea și cele două fiice ale sale. Găsește o variantă potrivită, iar proprietarul, domnul Vasile Pop, pare de bună credință. Are actul de identitate, contractul anterior de închiriere cu fostul chiriaș, toate utilitățile pe numele lui.
Diana solicită totuși un extras CF, mai ales că plănuiește să stea cel puțin trei-patru ani în apartament și vrea stabilitate. Extrasul confirmă că Vasile Pop este proprietarul – deci nu e vorba de o escrocherie. Însă la Partea a III-a, Diana observă o ipotecă bancară de valoare mare, constituită relativ recent.
Această informație nu o descurajează complet, dar o determină să fie mai atentă la clauzele contractului. Negociază includerea unei clauze care îi garantează un preaviz de 90 de zile în cazul vânzării sau executării silite a apartamentului, în loc de termenul standard de 30 de zile. De asemenea, insistă pe un contract pe perioadă determinată de doi ani, înregistrat la ANAF, care îi oferă protecție suplimentară.
Fără extrasul CF, Diana ar fi semnat un contract standard, fără să știe că există un risc real de executare silită. Cu această informație, a putut lua o decizie informată și a negociat condiții care îi protejează familia în cazul unui scenariu nefavorabil.
Costuri și termene pentru verificarea unui imobil înainte de închiriere
Verificarea unui imobil prin extrasul de carte funciară presupune costuri modeste raportat la sumele implicate într-un contract de închiriere. Un extras CF costă 68 de lei și se eliberează în 24 de ore. Dacă ai nevoie de document urgent – de exemplu, pentru că proprietarul te presează să semnezi rapid – varianta urgentă costă 87 de lei și se eliberează în aproximativ 30 de minute.
Dacă nu cunoști numărul de carte funciară al imobilului și ai doar adresa, serviciul de identificare a imobilului după adresă costă 290 de lei și durează 10-14 zile lucrătoare. Este un cost mai mare și un termen mai lung, dar în multe situații poți evita acest pas cerând numărul de carte funciară de la proprietar.
Pune aceste costuri în perspectivă: o garanție de două chirii pentru un apartament cu două camere în București sau Cluj înseamnă între 2.000 și 4.000 de lei. O verificare de 68 de lei care te protejează de pierderea întregii sume este, prin orice calcul, o investiție rațională.
Cum te protejezi în calitate de chiriaș: verificarea proprietarului nu este un lux, ci o necesitate
Piața închirierilor din România funcționează încă în mare parte pe bază de încredere. Contractele se semnează după o vizionare rapidă, garanțiile se plătesc în numerar, iar mulți chiriași nu verifică niciodată dacă persoana cu care semnează contractul este într-adevăr proprietarul. Exact pe această lipsă de verificare se bazează escrocii.
Extrasul de carte funciară este singurul document oficial care îți confirmă cine deține un imobil la un moment dat. Este public, accesibil oricui, se obține online în timp scurt și costă mai puțin decât o cină la restaurant. Nu trebuie să fii jurist ca să îl citești – datele esențiale (proprietar, sarcini, litigii) sunt clar structurate și ușor de interpretat.
Dacă ești în căutarea unei chirii, adaugă verificarea extrasului CF pe lista ta de pași obligatorii, alături de vizionarea apartamentului și verificarea utilităților. Este singurul mod prin care poți ști, nu doar presupune, că persoana căreia îi dai câteva mii de lei are într-adevăr dreptul să îți închirieze acel apartament.
Sursă imagini:
Freepik, Extrase.ro
